9月から新築工事の現場が2件始まりました。

一つは某市医師会館の建て替え工事、もう一つは吉祥寺の30世帯分譲マンションです。

医師会館は先日の仮設工事の記事の現場で、電気設計から関わらせて頂いております。

ここは簡易的な防災拠点の役割を持たせつつ意匠にもこだわっていて、図面は描けても実現するのはなかなか大変です。それに防災拠点ということは緊急時を考えて電気の容量は大きくしておくべきか悩みます。

そしてもう一つ、分譲マンション。

分譲マンションってファミリー用か投資用かで求めることが変わってきますが、今回は1Kの投資用です。

不動産運用は利回りが全てですから、初期費用（物件購入費・登記費用・ローン事務手数料などの諸費用）をなるべく押さえて購入し、そのあとは修繕積立金・管理費・火災保険・税金などの諸経費、立地などを考慮して家賃を決めます。といってもマンションは自分の部屋だけ好きなように上げられないので、家賃ありきで逆算して利回りが決まります。
10年、20年後の修繕積立金の上昇や、修繕一時金の徴収有無、室内の不具合対応費、その立地での過年後の家賃推移などを見越して物件を選ばなくてはいけません。

私は建設業なので家賃の相場は分かりませんが、気になるのは修繕費用です。デザイナーズマンションなど凝った造りになればなるほど、メンテナンス費用が上がり、大規模修繕時は足場費用なども高くなります。デザインだって10年、20年後に万人に受けるのか、廃れるのか分かりませんから、これはもう買う人の勘で判断するしかないですね。

そもそも不動産に限らず投資というのは投資信託などのアセットマネジメントが資産運用のリスクを分散しているわけで、稼ぐためにはそのリスクを回避するために相当な研究と勉強が必要なわけで、全部が全部プラスになるならそもそも売らないわけです・・・が、ここは吉祥寺です。地価が上がっている人気エリアですから不勉強な私でも安心かもしれません。

ところで、現場がある吉祥寺の商店街を歩いていたら変わったお店を見つけました。

絵本専門の書店ですね。緑のゆび

絵本出版社の元社長が開店したお店だそうです。

どろぼうがっこうとか、おしいれのぼうけんとか、昔のままなのを見てホッとひととき。

殺伐としたこの時代になんだか潤いを感じました。

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